“经济新常态”的来临，给中国各产业园区、产业新区划上了一道深沟，能越过去的，才有机会站在新的起跑线冲向胜利的终点。然而，在面对经济下滑所带来的融资和招商这两大难题时，传统产业园却显得毫无招架之力。

  这一时期，产业园区开发商转型运营商的呼声很高，然而，如何转型，怎么落地？却始终无法盖棺定论。

中国产业园“运营招商”智创班暨“中联智创”揭牌仪式现场

  8月7日上午，以“时势·新篇”为主题的首期中国产业园“运营招商”智创班暨“中联智创”揭牌仪式在北京正式拉开帷幕，中联智创投资管理有限公司创始人曹志国、中国仪器仪表行业协会秘书长闫增序、北科建资产管理（北京）有限公司书记、董事长 张志高、百世金谷CEO 刘文军、天山集团副总裁、天山产业集团总裁杨昭等百余位来自全国各地从事产业园区事业的政府领导、企业家、机构协会、以及媒体人出席并参与活动，在为期3天的会议培训里，深入探讨面对新形势和新政策，园区经营模式如何转型变革，共同见证中联智创“新运营，新招商”园区经营模式的确立。

中国产业园“运营招商”智创班暨“中联智创”揭牌仪式

  新形势——经济下行，政策缩紧

  中国目前正在经历着重要的经济结构调整，官方的说法即是经济新常态，说的具体一些，即中国经济处于经济增速趋势性下行以及经济增长结构的变迁的过程中，再具体一些，就是经济金融风险上升，总体产能过剩，企业杠杆过高，中小企业生存压力大。

  随着内外需求在全球金融危机后持续走低，企业杠杆所带来的一系列问题会凸显和暴露。

中联智创投资管理有限公司创始人曹志国

  “中联智创”创始人曹志国表示，一方面，实体经济的下滑必然会使越来越多的企业缩小规模或是面临倒闭。另一方面，企业不仅要面对盈利亏损，还受到银行信贷收缩带来的融资困难。双方挤压下，巨大的经济压力致使园区无力购买办公物业，产业园招商压力在下半年会加剧。

  经济下行的压力已然让园区开发商喘不过去，政策的调整又迫使传统产业园区不得不重新洗牌自己的经营模式。新的土地政策禁止捆绑联合拿地，加之住宅市场黄金十年一去不复返，使得以产业之名行住宅之实的开发模式在中国走不下去了，再者，产业基础较好地区的拿地成本越来越高，土地溢价不再如前几年那么让人垂涎三尺。另外，国家出台了集约节约用地相关政策，以及工业用地弹性出让制度等，这些都在客观上要求园区必须运转起来。

  传统园区模式暗礁密布

  曹志国说：“新政策和新市场环境必然引来行业重新洗牌，我们听到越来越多开发区、产业园区对“招商难、运营难、没特色、没亮点”等问题的呼声，当我重新以十余年一线开发运营经验审视这一行业，“地产化、利益化、政策化”一系列诟病映入眼帘。

  从现状中不难发现，很多产业园区都在讲运营说服务，从法律、融资、行政、孵化到人才、班车、餐饮等等，更有甚者提出园区百项服务的“招牌”。

  “然而，根本思路还是错误的，仍然以开发商的思路在操作产业园。”曹志国说。

  说了这么久的运营和服务，最终目的却还是销售业绩，开发商每天人前说运营，人后紧抓业绩，整个团队并不是一个有运营意识的团队，更忽略了运营是从客户需求本身出发的。

百世金谷CEO 刘文军

  对于产业园区今后的发展，刘文军给出了两点建议，第一，对产业地产要有了解，有规划。大部分产业园都很难成功，即使成功也是因为有好的位置，但这种成功又能走多远？第二，不要盲目跟风，现在很多企业要做轻资产，但轻资产不等于没有重资产，况且没有信用背书的轻资产少有成功的例子，所以要以信用为第一背书，以运营为根本。中联智创深耕产业地产十几年的经验，和设计研究院规划能力强强联合，相信会燃气行业内的新希望。

  “运营推动招商”模式受认可

  “而事实上，园区运营是从内部管控开始的，园区招商首先要建立在对市场足够了解基础上，并以市场需求为导向。” 曹志国说。

  据介绍，中联智创所研究和推广的运营是按照运营体系来构建的组织架构，比如传统的招商部门取消转为客服部，传统的物业部取消只设物业工程部，成为执行作业部门等，园区刚开始定位就要运营企业，运营园区，用运营去推动招商。

科建资产管理（北京）有限公司书记、董事长 张志高

  “老曹提出的园区经营模式，我是比较大的受益者，中联智创是以人为本的招商运营体系，以人为本的运营服务体系，在恰当的时间，凝聚众人之力，推动中国创新创业的发展。”对中联智创建立的运营体系，北科建张志高给予了高度认可。

与中咨规划设计研究院签署协议

与中国城市建设研究院签署协议

  揭牌仪式后，“中联智创”创始人曹志国分别与中国城市建设研究院党委副书记、纪委书记、副总经理张富友，以及中国国际工程咨询公司 中咨规划设计研究院院长刘爽签署了战略合作协议。

天山集团副总裁、天山产业集团总裁杨昭

  杨昭表示，产业地产是社会产城融合，产产融合的重要载体，希望中联智创这样的机构能联合业内更多的力量承担起产业发展的重任，做成第一品牌，第一机构。